装修房契税计税之争

本来并不存在普遍问题的房屋买卖契税，最近因为一纸公文成了被关注的焦点。

　　近日，国家税务总局在其官方网站上公布了一份《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》，这针对江苏省财政厅提交的《关于对房屋买卖契税计税价格构成问题的请示》作出的批复，全部内容只是简单的一句话：“房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。”


　　“此次重申是缘于一些地方税务部门对房屋契税收缴界定模糊，对此予以明确。”国家税务总局地方税务司第五税务处一人士表示。有业内人士指出这是专对江苏省而言的。


　　但这对于其他地区并不是问题。北京链家地产经纪公司市场总监金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)说：“至少对于北京而言，并没有什么影响，北京一直是按照总房款征收契税，并不区分房款和装修款。”


　　北京新建商品房一直以来均是按照房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。其中普宅契税为1.5%，公寓为3%。“我在2003年买精装修房时就已将装修费用约1000元∕平方米纳入到房价中，一并征税。”一位购买了精装修物业的人士表示。而这也得到北京税务部门及开发商的认定。


　　“新建精装修房一般不会将装修费用从总房款中剥离，但二手房市场却另有策略。”北京一中介人士表示，几乎所有的二手房物业在过户过程中均会通过做低价合同的模式操作，比如100万元的购房款，一般交到房屋交易所的合同中房屋总价为80万元，另外20万元则以装修费用为名以签订补充协议的模式入账，以此避税。“此种方式操作目前在法律上并没有问题。”上述人士表示。


　　我爱我家房地产经纪公司提供的数据显示，以一套面积150平方米，成交房款总额为225万元的二手房为例，签订两个合同，房屋买卖合同上签订的房款为180万元，双方再签订一个合同额为45万元的装修费用合同。如此一来，契税就由6.75万元降低为5.4万元，少交了1.35万元的契税（此房产为超过140平方米的非普通住宅，契税比例为总房款的3％）。


　　“此次主要针对精装修房，规避税收流失。但从各个市场来看，开发商已将装修费用融入房款中，契税一并征收。对于二手房市场中做低价合同以避税的形式也应引起各地税收部门的关注。”国家税务总局地税司人士指出。


　　对此，我爱我家认为，政府在政策设计上应重视以装修费用为名，避税逃税和违规的行径。可以采用：一、装修费计入税基或房价。二、如果真有装修费用的，那么必须提供装修费用发票，而这个发票管理，政府应做到管理严格，让房地产交易的操作更加规范。


　　江苏省之所以会提交关于此问题的请示，是因为在今年1月1日，南京市启用了新版购房合同，其中对于房屋交付标准、前期物管、面积误差确认等多方面内容都进行了调整。


　　对于买卖精装修房，新版合同提出将房价款和房屋套内的装饰装修款分开填写，“以适应精装修商品房市场的需要，并为契税、地税和维修基金的征收提供依据，减少纳税纳费争议，购房者可以少缴纳装修款部分带来的税费”。


　　相对于旧版合同将两笔款项加在一起进行计税的形式，新版合同由于减少了缴税数额，自然更受购房者欢迎。


　　另外，江苏此前曾提出，出于住宅节能等考虑，“十一五”新楼盘全装修比例要达50%，同时南京被确定为省内试点城市，新楼盘装修面积比例不低于30%。


　　可见，新版合同的内容与推广装修房的计划是相辅相成的。


　　一些业内人士都对此表示，这种征税方式“以前没听说过”，尤其是对于一手房买卖来说，不可能将毛坯房和装修费用的价格分开计算。


　　新版合同启用后，南京市物业办仅按房价收取维修基金，装修部分的维修基金不收。


　　不过，契税征收部门却认为装修是住宅的一部分，继续对住宅装修部分按2%或4%的税率征收房产交易契税。


　　“税”与“费”的不同征收标准给购房者造成了很多误解，并没有像初衷设想的那样“减少纳税纳费争议”。